美国房闻资讯

　　美国的土地基本都是私有的，一旦交易产权归个人所有，因此，需要通过征收房产税来保障财政来源，以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计，美国房产税占到美国税收收入的70%，是美国最为重要的税种之一。

　　相比较而言，中国的土地产权都属于所有，个人买房后只拥有一定期限的使用权，而这个使用权已经在买房时支付过了，自然不应该再征收房产税。

　　 房产税的用途：房产税有明确的用途，主要用于当地学区、、消防、卫生等公共设施的建设和，本地公务人员（如消防员、）的管理开支。学区内的小学、初中、高中，从建校舍，设备，老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内，可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里，不仅缴纳了学费，同时也付了免费校车接送的车资。

　　房产税的征收包括两大要素：税率和房产估价。税率由各州自行确定，各州税率并不一致，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区较贵。

　　 房产估价房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织，进行相关估价工作。估价一般按购房时的房价确定，房价越贵，房产税越高。而随着房屋状况的变化，如年久失修、扩建或改建，房产价值也随之而变动，房产估价自然相应变化。这时业主可提出，增减房产值。

　　案例1 州的，其房地产名义税率达8.26%，然而，仅对房地产估值的32%进行征税，并且房地产估价仅为其市场价值的70%，因此实际所要缴付的税率仅1.85%。

　　案例2 纽约曼哈顿公寓的房产税税基是根据其租金来估算的，一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高，房地产税越高。在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋，每个月的租金大约是23,700美金，每年的房地产税大约是25,068美金，大约只占其价格的0.32%。

　　房产税率由各州根据自身情况制定，美国房产税税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州，房产税为1.1%；而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州，房产税为3%，而有意思的是，在夏威夷州，税率只有0.25%，比其他州都低，这是一个特例。

　　 征收周期按照美国法律，房产税属于财产税，因此每年都要缴纳，一般分上、下半年两次缴纳。

　　从房产税的用途可以看出，美国房产税使得业主可以享受良好的治安、美丽的、优质的教育等配套设施。事实上，高房产税使得所在地区的生活、教育资源更好，从而吸引更多人购买当地房产，促进了房产价值的上涨。

　　本次美国房市危机中，华人集中的地区，如的阿凯迪亚、尔湾等地的房价坚挺，不降反而上涨，当地的良好的教育资源、治安起到了重要的作用，而这一切，都源自当地业主缴纳的房产税。可以说，房产税被确确实实地为物业及周边社区保值增值的投资，又怎么会影响投资呢？

　　从长远投资的角度而言，房产税也并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子，每年交大约1万美元的房产税，交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律，应该至少可以卖到4百万美元。

　　根据房地产网站的调查，2014年全美50个大都市中，纽约并不是房租最查城市。圣何塞市拔得头筹，租客的平均房租为1807美元每月。

　　若想在美国这些城市买房，你的收入可能需要比全美平均收入水平高不少还需要比该市平均收入水平高9000到70000美元。别忘了，租房费用也是大头。

　　美国很多地方都是租房远比买房花钱多，但在全美473个人口大县当中，纽约市最北部的布朗士却是租房负担最重的市场，专家预计2015年那里平均月租为1904美元，或者说当地居民家庭收入的67.57%都要用于房租。此外，纽约市布鲁克林居民要把近半（47.33%）家庭收入交给房东。

　　地产（RealtyTrac）通过分析中位数房价和三卧室住房租金发现，中位数收入居民明年平均要拿出27%的家庭收入用于租金，而同一收入水平的屋主平均要以25%的收入归还抵押贷款。

　　尽管房价上升，处于历史最低水平的利率帮助屋主减轻抵押贷款负担。但是，如果利率上升，住房负担可能有利于租户。

　　但是，有些地方没有为居民留出太多选择：买房和租房都很贵。全美25个租房最贵市场，平均月租为1686美元，比全国平均水平高出462美元。

　　租房负担最重的市场包括巴尔的摩，房租为家庭收入的49.64%；，47.40%；佛罗里达州迈阿密，45.51%；佛罗里达州布洛沃德（Broward），42.76%；维吉尼亚州诺夫克（NorfolkCity），42.69%；，42.65%；哈姆博德（Humboldt），41.99%；，41.95%。

　　此前报道说，即使全美房地产市场已经稳步回升，一个重要因素仍然影响最终复苏：首次买房人。但那种情况很快就要改变：专家说，随着就业市场改善，新千年一代正在准备入市。

　　据电视新闻网财经频道(CNNMoney)报道，地产网（经济学家斯姆克（JonathanSmoke）预计2015年新房销量将上升25%，而首次买房人的涌入会推动部分地区出现更大幅度增长；尽管现房销量增长只有1位数。

　　地产网根据对人口增长、住房负担和就业等15种重要数据的分析，列出销量增长最快的十大热门房地产市场如下：

　　亚特兰大预计将出现新买主大批入市，而当地房价低会促使销量上升。该市由于复苏较晚，但正在恢复人口和住房增长领先地位。今后五年，亚特兰大地区房价将上升6%。

　　达拉斯的经济在大衰退期间也保持强劲，随后复苏时期则加快增长。在2014年新就业闯记录之后，2015年预计再增长3%，超过全国平均水平。达拉斯的新家庭组成也将在今后5年领先全国。

　　作为部一个较小的都市区，德梅因的优势就是住房负担轻。它的中位数房价为18万美元，低于全国中位数价格22.1万美元。德梅因的新千年一代比例也高于全国平均，多数年青人都有工作，9月失业率只有4.1%。

　　丹佛自从复苏开始就保持经济强劲增长，失业率低于全国平均水平，新就业已经超过衰退时期的失业人数。专家预计丹佛2015年的销量增长将领先全国。

　　今年新增就业相当于全国平均水平的2倍。当地建筑业也在全美名列前茅，因此能供应跟上需求增长。唯一不确定的因素在于是靠能源业而繁荣，但石油价格正在下降。

　　由于大都会地区人口已经超过1300万，即使温和的家庭数量增长也意味着人数很多。但那个市场的最大挑战在于住房负担太重。中位数房价为46万美元，超过全国中位数的2倍。

　　明尼阿波利斯的情况和德梅因类似：失业率低、年青人比例大和相对较轻的住房负担。但它却有另一优势：家庭收入高达8.3万美元，高于全美平均6.4万美元。

　　凤凰城房地产市场大起大落，房价从高峰到低谷一度跌下将近60%。当地建筑业已经恢复，地产网预计开发商明年新开工数量将上升22%。

　　圣何塞和硅谷其它地区房价奇高，高薪技术人员的涌入将维持房价居高不下，而目前中位数房价已经达到68.9万美元。专家预计当地房屋销量可望增长7%，房价增长2%。

　　尽管最近几年来僵局难解，首都经济继续发展。削减开支在2013年和2014年上半部曾经为带来挑战，但随着技术行业繁荣、大批公司涌入环（Beltway）内外，当地经济已实现多元化，就业稳健增长。今后5年在新家庭组成方面处于大都市的前五名。

　　华人东移内陆帝国(Inland Empire，以东的一个南地区)的脚步近年持续加快，直接影响到当地房价回升。一位华人房产经纪表示，三年前18万多元购买的两居室康斗，现在售价29万元。奇诺冈、奇诺、科洛纳、库卡蒙加牧场、安大略等地房价均上扬。展望2015年，业界人士认为，内陆帝国房屋市场仍有扩张空间。

　　随着华人移民持续东移内陆，内陆帝国房屋市场2015年仍有扩张趋势。图为奇诺市一社区居民新入住小区住宅

　　奇诺市曾多次被全美机构评为最适合青年人成长城市之一。位于奇诺机场附近的一个大社区，内有4000余户居民，社区中心一位负责人安妮表示，近年人口结构变化，其中近半是亚裔，近年陆续迁入的华裔几占30%。鉴于华人增多，部分社区工作人员也有学中文的意愿。华人创办了社区中心乒乓球及太极拳俱乐部，并计画成立中华文化俱乐部。

　　资深房产经纪Emma Liu表示，内陆帝国多个城市因华人东移迁入，房屋价格回升。以库卡蒙加牧场市为例，几年前购买的30几万元屋，现在卖到50多万元。安大略市三年前18万元购入的两居室康斗，现在卖到29万元。还有临近科洛纳市的伊斯特维尔市，两年前买的29万9000元康斗，现在也卖到40多万元。由于库卡蒙加牧场市生活机能更方便，吸引不少华人投资设厂，他们声称该市适合专业人士居住。

　　据主流公布的资讯，目前仅安大略地区未来20年的新屋建设预估超过5万栋。内陆帝国房建商Lewis Group of Companies执行副总裁Randall Lewis表示，鉴于经济学家预测内陆帝国未来就业增长快、消费信心强劲，2015年当地房建市场应可继续复苏。据联邦劳工部近日公布数据，自2013年6月至2014年6月，仅内陆帝国就增加了5万个工作。

　　新房建商KB Home内陆帝国区总裁Chris Haines表示，该公司已开始在Park Place的Hadleigh兴建69栋住宅，在Margate兴建53栋住宅，提供不同户型以满足工薪族需要。KB Home也在Murrieta、Menifee及奇诺、库卡蒙加牧场等地开发十余个新住宅社区。

　　在跨州买房，有很多的原因。或许你是为了把你拥有的房产多样化，从而降低风险。或许你计划明年搬家，而你知道现在是买房的大好时机。或许你听说下一个即将升值的区并不在你的口，而是在2000公里之外。

　　即使你是一个老练的在当地进行房产投资的人，但是在当地买房与在很远之外买房还是有一些关键的不同。跨州投资可是很困难的，特别是你没有这方面的经验，而你打算去你从未生活过的地方去投资买房。

　　跨州买房的第一步与你在你的居住地买房基本上是一样的。你都需要做出预算，考虑对增值的期待，选择可购买的地区。

　　你选择什么区，或许取决于你未来计划搬到哪里，或者只是出于增值潜力的考虑。不论你是什么情况，你总是应该考虑那个地区的基础设施如何，或者未来的发展会如何，那里的房地产市场表现如何，与你的预算是否相符？如果你要在一个你从未住过的区，或者你曾经住过但已经离开很长时间了的区买房，你的调查应该更加全面。

　　一旦你确定了一个地区，你要与当地的买房代理联系，以帮助你查看与购买房产。除非代理是你早就熟悉的，最好还要准备自己完成整个的购买过程，而不是完全依赖于代理的。

　　在维州，卖主需要给买主提供相当详细的文件，称作“第32条款”。由代理律师准备，或者在律师指导下卖主自己准备，“第32条款”必须提供真实的信息，关于规划的、房产所接受着的服务设施、过去十年的任何登记在案的对房子的施工。对房子的施工有十年的保修起，即使房主换来换去也一样有效。

　　卖主或律师在知情的情况下在“第32条款”提供假信息是犯罪，可以遭到法律的惩处。根据法律，卖主必须在卖房前把“第32条款”提供给买方。

　　尽管这个文件被认为是很全面的，但是一些人还是要委托专家作一个的检查报告，特别是你对要买的房子的结构问题有担心的话。

　　新州的卖主也有类似的程序。有一个“日程表一”。但是不像维州的“第32条款”那样详尽，只包括房子的抵押贷款、关于土地使用的与。

　　持有执照的建筑商、测量师、建筑师可以进行普通的检查。检查及检查报告的花费取决于房子的大小、年龄、及具体情况，也取决于从事检查者的要价。

　　如果你担构隐患、还有水管、煤气管道、炉子、电、等等，则应该聘请有关的专业人员进行检查。普通检查通常只是进行目视检查与评估。

　　如果你在南澳买房，若是议价买卖的线天前接到由卖主的房地产代理发来的“表一”信息透露声明。如果是拍卖，你可以在拍卖的至少三天之前在房地产代理的办公室看到这个表。“表一”的提供日期影响到买主的冷静期。

　　“表一”与新州的“日程表一”类似。因此买家应该进行的、更全面的检查。始终记住要确认检查者有专业赔偿保险，万一他们有失误的话你可以索赔。

　　目前，昆州卖主不需要提供信息透露声明，尽管公寓房的房产管理部门可以提供某些信息。请专家进行的检查是有必要的。

　　如果你是在塔州买投资房，你也不能期待从卖主那里获得什么信息。你应该聘请专业人士进行的检查。

　　在西澳，卖主的房地产代理获得由卖主提供的信息透露陈述。但他们没有法律义务必须把此信息直接提供给买主。然而，在所有的情况下都一样，代理不能对房产作错误的描述，也不能买主，因此，你应该问代理许许多多的问题，而且进行的检查。

　　在售房前，首都行政区的卖主必须提供相当详尽的信息给有意要买的人。卖主必须把关于房产的实际状况的评估报告及关于石棉问题的评估报告交给买家。卖主还必须提供关于土地所受到的开发。卖主还需提供能源效率评价报告和虫害检查报告，而这些在维州是不要求的。

　　尽管你或许熟知冷静期，知道在冷静期里你可以改变主意，决定不买房子了，而只需付房价的0.25%或更少的费用，但是，不用期望所有的州都一样。

　　在维州，如果是拍卖，你没有冷静期。如果是通过双方议价买的20公顷以下的土地的房产，你的冷静期有三天。但如果此议价买卖是在本来计划的拍卖日期前三天内达成的，那么也没有冷静期。如果你是有房产代理而买的，你也没有冷静期。

　　在首都行政区，通过议价买的房，你有五天的冷静期，但拍卖的没有冷静期。你的冷静期的开始时间是你或你的代理接到由买卖双方签字的成交合同的副本的那一天。

　　在昆州，如果是议价买卖的，也有冷静期。关于冷静期的曾经是在一份单独的文件上说明的，但如今这个说明与成交合同合为一体了。在成交合同你签字的那一页上，你可以看到：“本合同可受五天冷静期的制约。如果在冷静期，买方终止合同，罚款是房价的0.25%。买方在签字前寻求的房产估价，寻求关于此合同与关于其冷静期的的法律。”

　　南澳的冷静期是两天，如果是议价销售的话。如果在售房前，“表一”已经给了买方，那么冷静期从合同签字日起算。如果“表一”是在合同签字后交给买方，那么冷静期从“表一”交付买方的时间起算。如果你通过一家公司或以拍卖形式买的房，那么你可能没有冷静期。如果你在冷静期决定终止买房，你必须要书面确认。

　　印花税各州不同。到各州的财政厅网站上查一查，来估计你需要支付的土地转让税是多少。有一系列的专家可以帮助你跨州买房，而且帮助你州去为了买房在州与州之间走来走去的花费。

　　过户师或专门的律师可以帮你递交法律文件，包括你的合同，处理你的首期付款、对要买的房产进行调查、计算你的开销。他们还可以在成交过户过程中帮助你。买方房地产代理可以帮助你对房产进行检查，做许多工作。他们还可以介绍你找当地有名望的专家来帮助你进行检查。你应该坦诚地、经常地与这些帮助你跨州投资房地产的人士交流，寻求他们最大的专家。

　　尽管跨州买房似乎是一个颇具挑战性的任务，但其中有许多的好处，如果你把投资视野扩大到你所在地范围之外的话。确保你与有声望的专家接洽，并要做好自己的功课。

　　房地产经纪人对于2015年波士顿房地产的预测是单、多家庭房屋和独栋屋价格涨幅会减缓，不会维持近几年来两位数的增长。随着经济的反弹，新的一年千禧一代可能着手开始买房。同时随着众多新豪华公寓建成，波士顿租金可能会下降，利率预料维持低位。

　　波士顿地区2015年房地产市场总体价格可能降温，热门地段将维持增长，豪华公寓供过于求，中收入房产将增加

　　其次千禧一代将着手开始买房。虽然还有学生贷款和经济衰退影响，但是经济逐渐复苏，千禧一代事业开始起步，脱离与父母同住。波士顿的房地产经纪已经开始接触到愈来愈多千禧一代的买家，到Davis和Porter广场，Arlington市，甚至北至Medford看房。

　　同时目前波士顿地区豪华公寓供过于求，如果想入手豪华公寓，2015年将是绝佳机会。近几年来波士顿市中心地区有数千个新的豪华昂贵公寓开卖，还有好几千个在建或即将开售，形成已经有供过于求的迹象，一些开发商和业主开始提供前几个月房租优惠和赠送礼品卷来吸引买主或租客，部分发展商甚至考虑将豪华公寓改建独栋屋来填补市场空缺。

　　波士顿还将有更多的中收入房产进入市场。市长伟殊（Martin Walsh）一直推动为中收入家庭建造更多可负担性房屋，这一计画将在2015年进一步实施。伟殊已经公布计画，在Jamaica Plain橙线地铁附近和南波士顿红线地铁附近建设更多可负担性房屋，未来应该还会在其他社区有更多相关计画。随着豪华公寓发展过度，开发商也倾向于支持这项计画。

　　对于利率，市场观察者认为2015年春季市场利率应该会保持低位，到年中利率可能会开始增长，到年底预计会增长0.5%至1%。

　　2014年马上就要过去，是该对新的一年进行规划了。也许你想有新的体验，养宠物、去旅行，或对生活做重大改变，如搬到一个全新的城市。

　　迁居是目前最恰当的时机，经济衰退对房地产市场的影响逐渐减弱，并趋于平缓，因此，2015年迎来的将是崭新的一年，崭新的你，崭新的城市，但究竟哪个城市更值得你居住呢？

　　据福布斯报道，做为2015年美国房产市场的预测的一部分，Trulia首席经济学家科尔科（Jed Kolko）将目光聚集在10个市场，让我们看看它们有什么特别。

　　波士顿有很强的历史感，建于1897年的“T”地铁，无以计数的年轻人。据波士顿环球报报道，去年，超过三分之一的城市居民年龄在20岁至34岁。

　　达拉斯正不断变大，达拉斯早晨新闻报道，这座石油资源丰富的城市自去年以来在制造、零售及能源行业就业机会增加了3.4个百分点。在过去10年里，达拉斯-沃斯堡成为继纽约、和之后全国第四大都市圈。

　　当然，的海岸是美丽的，但该州许多居民开始向更实惠的内陆地区迁移，如弗雷。由于这个原因，该地区人口上涨了近15.7%，最大的雇主包括医疗中心、赌场以及农业领域。

　　该县位于波士顿西北部，环绕着麻省理工学院、哈佛大学和塔夫茨大学，象波士顿一样，是新英格兰最有教养的地区之一，还在稳步增长。

　　不必成为乡村音乐的迷恋者而喜爱这座音乐城，在纳什维尔市中心第二大道，夜晚总可以看到用心哼唱的前途的明星们。

　　除了音乐家们，这座城市还是久负盛名的范德比尔特大学和斯克里普斯网络公司所在地。该地区拥有大学学历的年轻专业人士增长率全国第七。同时，在过去12年里，人口增长48%。

　　还有什么你尚未在歌曲、书籍或照片中看到过的呢？纽约是一个宏大的不眠小镇，还有，如该市市长候选人麦克米伦（McMillan）所概括的，它是房价高得离谱的城市。

　　曾经的烟草种植地，自90年代以来，罗利已成为快速发展的大都市。这座首府城市经济以惊人的214%复苏率反弹，就业机会主要来自高科技、科研、卫生以及教育。

　　罗利，还有山和达勒姆等城市构成著名的三角研究园，也是体育竞争最为激烈的地方，北卡罗莱纳州立大学的总部设在罗利，附近还有北卡罗莱纳州山分校以及位于达勒姆的杜克大学。

　　除了圣丹斯电影节和摩门之外，由于高科技公司，如Adobe、微软、甲骨文、富士施乐以及更多的公司落户盐湖城周围，该州已成为电脑程序员的聚集地，就业增长迅速。

　　同时，它还是一个上升的市场，其市中心大兴土木，每年都能让人耳目一新。涉及到房子，房价昂贵，这意味着它是一个卖方市场。

　　许多大公司，如星巴克、微软、亚马逊和UPS为该地区提供了稳定的就业增长，除此之外，西雅图还懂得摇滚。

　　美国房市随经济复苏渐入佳境，第三季所有类别房贷发放一致成长，其中“房屋净值贷款”（home equity lines of credit，HELOCs）的增幅最多，屋主们都想趁机利用上涨净值获取贷款，做为买车、修房与教育之用。

　　房屋净值贷款是屋主以其已抵押的房产，再度向银行抵押贷款，前提条件为借款人对已抵押的住宅有充分的净值(equity)，即“房产市值减去房贷债务余额”达一定数额，因此第一顺序抵押贷款全数或多数还清，或房价大幅上涨，都会增加房屋净值。

　　根据房贷金融业内情(Inside Mortgage Finance)调查，国内房屋净值贷款第三季成长17%，一放200亿元，是今年单季最高。依照此成长步伐，2014年贷方发放总额将达670亿元，创2009年以来高点。

　　相较于过去的贷放额，目前房屋净值贷款尚未恢复以往活力，即便如此，成长不仅表示房屋净值增加，也突显消费者恢复信心，愿意再次抵押房屋取得所需现金。

　　道明银行（TD Bank）消费借贷管理部门资深副总裁华德（Rick Huard）指出，目前房贷借款人态度上更加负责，且教育程度较高的客户增多。

　　上一波房市荣景中，房屋净值贷款申请者利用高净值获得大笔贷款，贷款银行也睁一眼闭一眼，任客户把钱花在奢侈品或度假等不消费上。如今情况大不同，除银行严加遵循，屋主们也多半为整修房屋申请贷款，借此增加房屋价值，因此表现更为负责。

　　道明银行调查1000多名“HELOC”申请者，发现有29%屋主利用净值贷款整合其他债务，净值贷款利率是信用卡四分之一，如此便能降低利息支出。其馀用途则包括买车占27%，学杂费占20%，紧急开支占19%，尚有一部分人做为整合原本净值贷款之用。

　　马里Apex Home Loans执行长史崔特（Craig Strent）表示，正重新解决债务问题，可能是这波房贷发放成长的主因。

　　一般房屋净值贷款设定10年之后开始还本付息，货币监理署(Office of the Comptroller of the Currency）近日预测2014年至2017年间到期的净值贷款约有1670亿元，屋主若以新净值贷款重组现存贷款，10年还款期又可重新计算。

　　同时为防止还款期到来时违约跳增，已敦促银行趁低利率时点提出重组贷款计画，目前两家最大净值贷款机构美国银行（Bank of America）与富国银行（Wells Fargo）已开始提供客户重组贷款的机会。

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